Regnskabsmæssig behandling af ejendomsprojekter til videre salg  

1. Resume af Fondsrådets afgørelse

2. Beskrivelse af sagen

3. Retligt grundlag

4. Fondsrådets vurdering

• køber skal have afgørende indflydelse på byggeriets udformning, design, valg af materialer, indretning og så videre,

samt, udfra en konkret vurdering, at: 

• køber har ret til at ændre i de oprindelige planer for byggeriet,
• køber har ret til indstille byggeriet og
• køber har ret til at lade en anden entreprenør færdiggøre byggeriet.

• ejendommene er anskaffet af virksomheden før, der er indgået salgsaftaler,
• ejendommene udlejes,
• virksomheden oppebærer lejeindtægter frem til overdragelsestidspunktet, hvor der udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse,
• der er tale om ombygning,
• køber foretager ingen a conto betalinger, men virksomheden belåner ejendommene,
• lejekontrakter indgås som regel før start af ombygning samt indgåelse af salgsaftaler,
• virksomheden indregner ikke den samlede salgssum på ejendommene ved indgåelse af salgsaftale, men alene a conto avancer vedrørende arbejder udført før og efter indgåelse af salgsaftale,
• den samlede salgssum indregnes på tidspunkt for overdragelse af ejendom til køber, og der sker tilbageførelse af tidligere indregnede a conto avancer og
• ejendommene er skødet til køber i det efterfølgende regnskabsår.

Ud fra ovenstående er processen generelt, at virksomheden anskaffer en erhvervsejendom, der har et udviklingspotentiale. Herefter sker der eventuelt udskiftning af lejere, eller der indgås lejeaftaler med nye lejere. I forbindelse med indgåelse af lejeaftaler, aftales ombygning af ejendommen på grundlag af virksomhedens planer samt og lejernes behov og ønsker. Herefter starter ombygning.
 
Ejendommens salgspris beregnes på dette tidspunkt ud fra pengestrømmen fra ejendommens drift. Der indgås en salgsaftale med investor, og ejendommen overdrages, når ombygningen er færdig. Køber erhverver først ejendommen juridisk på færdiggørelsestidspunktet.
 
Det er Fondsrådets vurdering, at hensynet til lejers behov og ønsker i forbindelse med ombygning går forud for købers, fordi opfyldelse heraf har indflydelse på lejens størrelse, ejendommens cash flow og der med ejendommens salgspris. Den samlede salgspris vedrørende ejendommen sammensætter sig af den oprindelige bygning, som virksomheden anskaffede samt ombygning. Det er Fondsrådets vurdering, at køber kommer sent ind i udviklingsprocessen og har derfor meget lille indflydelse på udviklingen af ejendommen. Dertil kommer, at Fondsrådet har vurderet, at købers interesse først og fremmest vedrører pengestrømmene fra ejendommens drift, det vil sige cash flow, idet cash flowet er bestemmende for prisen.
 
Det har ført frem til, at Fondsrådet har vurderet, at der ikke er tale om en individuelt forhandlet kontrakt, jf. det retslige grundlag samt ovenstående i vurderingen.
 
Boligbyggeri
De konkrete boligbyggerier, hvor der er indregnet a conto avancer på, er karakteriserede ved, at: 

• salgsmateriale (projektering, prisfastsættelse mv.) er udarbejdet før salgsprocessen påbegyndes,
• salg sker ofte i samarbejde med mæglere,
• der er tale om standardbyggeri, der udbydes til flere forskellige købere,
• færdiggørelsesgrad og påløbende omkostninger vedrørende den enkelte bolig kan ikke måles pålideligt og
• fundament støbes før salgsprocessen påbegyndes.

Begrundelsen for, at Fondsrådet har vurderet, at der er tale om standardbyggeri er, at netop byggeri af lejligheder og rækkehuse normalt udføres som en samlede entreprise og er homogent med hensyn til design, materialevalg og samspil mv. De enkelte købere har derfor ringe indflydelse på byggeriet. 

Der indgås således ikke en kontrakt på byggeri af en enkelt bolig.
 
På grundlag af ovenstående har Fondsrådet vurderet, at boligbyggeri, hvor hver enkelt boligenhed sælges enkeltvis, ikke er omfattet af definitionen på en entreprisekontrakt.
 
At der er tale om standardbyggeri diskvalificerer, at den enkelte salgsaftale kan være individuelt forhandlet, jf. det retslige grundlag samt tidligere karakteristik.
 
At boligerne ofte udbydes til salg i samarbejde med mæglere, indikerer endvidere, at der er tale om almindelig salg af fast ejendom med senere levering. Køber og mægler indgår ikke en entreprisekontrakt.
 
Ovennævnte har ført frem til, at virksomheden ikke kan anvende IAS 11, fordi der ikke er indgået en individuelt forhandlet kontrakt.
 
Vedrørende andelsboligbyggeri skal Fondsrådet bemærke, at den enkelte bruger ikke er ejer af boligenheden, men har en brugsret samt en ideel andel i andelsboligforeningen. Det er dog således andelsboligforeningen, der bliver den reelle ejer af ejendommen, og med hvem en eventuel individuelt forhandlet kontrakt skal være indgået med, jf. det retlige grundlag. Det har blandt andet den konsekvens, at foreningen skal være stiftet før igangsætning af byggeriet, hvis den skal have væsentlig indflydelse på byggeriet.
 
Fondsrådet afviste ikke, at et konkret andelsboligbyggeri vil skulle behandles efter IAS 11, hvis andelsboligforeningen stiftes før byggeriet igangsættes. Det er samtidig Fondsrådets opfattelse, at i virksomhedens projekter igangsættes salg og byggeri før stiftelse af andelsboligforeningen.
 
Konklusion på IAS 11
Fondsrådets konkluderede, at virksomheden, som hovedregel, ikke kan anvende IAS 11 på sine ejendomsudviklingsprojekter, da transaktionen mellem virksomheden og dennes kunde/investor er karakteriseret ved: 

• at kontrakten mellem virksomheden og den endelige aftager ikke er ”individuelt forhandlet”.

Derfor skal den regnskabsmæssige behandling af virksomhedens leverancer ske efter IAS 18.
 
Forholdet til IAS 18, Omsætning
I relation til IAS 18, skal det afgøres, om virksomheden leverer en: 

• vare,
• tjenesteydelse, eller
• foretager en sammensat leverance (bestående af et eller flere elementer og hvori der indgår både varer og tjenesteydelser)

Udgangspunktet i denne vurdering er virksomheden egne oplysninger om karakteren af den leverance, der foretages. Det ses heraf, at virksomheden udvikler ejendomsprojekter, forestår opførelsen af disse ejendomme som bygherre og sælger de opførte ejendomme til aftagere.
 
Dette leder umiddelbart til den antagelse, at virksomheden leverer ejendomme til sine aftagere. Disse ejendomme kan selvfølgelig have forskellige karakteristika (eks. lejere, beboere) som virksomheden også måtte have tilført dem (der sker altså en vis kundetilpasning, dog uden at leverancen antager karakter af at være en ”individuelt forhandlet” entreprisekontrakt, jf. IAS 11).
 
Synspunktet om, at virksomheden foretager vareleverancer støttes også direkte af IFRS-definitionen vedrørende vareleverancer, jf. IAS 18, afsnit 3: 

”… grunde og anden fast ejendom, der besiddes med videresalg for øje”.[1]

Derfor foretager virksomheden en leverance, hvis væsentligste karakteristika er identisk med IFRS’s definition på vareleverance, jf. ovenfor.
 
Tidspunkt for indregning af omsætning
For så vidt angår indregningen af omsætning hidrørende fra salg af varer følger det af IAS 18, afsnit 14-19, at omsætningen skal indregnes, når alle de 5 betingelser i afsnit 14 er opfyldte.
 
Det bemærkes her, at virksomheden oplyste, at den ikke bevarer sit ledelsesmæssige engagement i byggeriet og i øvrigt har forsikret sig fra den økonomiske risiko, der fortsat er knyttet til byggeriet i de situationer, hvor virksomheden indgår salgsaftale om salg af et endnu ikke fuldført byggeri til en aftager.
 
Umiddelbart vil dette lede til konklusionen, som også virksomheden anfører, at den allerede på tidspunktet for indgåelse af den ”bindende salgsaftale” har solgt ejendomsprojektet og kan indregne omsætningen.
 
Virksomheden bærer den økonomiske risiko (om end den er afdækket gennem forsikring) for projektets fuldførelse. Endvidere bibeholder virksomheden en vis ret til afkast på de ejendomsprojekter, der er behandlet som værende solgt på en ”bindende salgsaftale”. Således oppebærer virksomheden lejeindtægter i hele perioden frem til overtagelsesdatoen. Dermed har virksomheden, efter Fondsrådets opfattelse generelt i hvert af de projekter, hvor der er sket indregning efter produktionsmetoden før endelig overdragelse, bibeholdt væsentlige risici, kontrol og retten til afkast tilknyttet den solgte vare (ejendommen). Derfor er betingelsen i IAS 18, afsnit 14 (a) ikke opfyldt, og tidspunktet for indregning må udskydes indtil overdragelsen af ejendommen finder sted. Dette udelukker, at virksomheden alene foretager levering af tjenesteydelser (projektstyring mv.).
 
Virksomhedens leverancer kan være omfattet af IAS 18, afsnit 13, sammensatte ydelser. Dog er det Fondsrådets opfattelse, at den økonomiske virkning ikke kan vurderes uden hensyntagen til transaktionerne som helhed.
 
Uddybende bemærkes, at det er Fondsrådets opfattelse, at den ”bindende salgsaftale” i vid udstrækning må karakteriseres som en aftale om fremtidig levering af en vare (ejendommen) og ikke som et relevant tidspunkt for indregning af en indtægt. Det vil i givet fald være i strid med IAS 18, da virksomheden fortsat vil have omkostninger bundet i projektet og retten til i hvert fald en del af afkastet helt frem til tidspunktet for levering. Det bemærkes i øvrigt, at reglerne i IAS 18 netop i deres udformning tager højde for de situationer, hvor der er en betydelig økonomisk risiko ved en given leverance, og hvor indregning først kan ske, når denne risiko er ophørt (overdraget til køber), jf. endvidere appendix, afsnit 9 under retsligt grundlag.
 
Heller ikke argumentet om, at virksomheden bruger en række målepunkter i forhold til egen værdiskabelse i det enkelte projekt, kan lede til en anden konklusion end, at indregning af en indtægt fra salg skal foregå i overensstemmelse med IAS 18, afsnit 14-19 (og dermed på tidspunktet for den endelige overdragelse af ejendommen til aftageren). Dette skyldes, at det afgørende er, at indtægten ved værdiforøgelsen først udløses i det øjeblik, der sker levering af ejendommen, selvom man – ud fra en driftsøkonomisk betragtning – måske kunne argumentere for, at der i virksomheden sker en løbende værdiskabelse. Køber er først ejer og erhverver tidligst ejerbeføjelser i relation til IAS 18 på det tidspunkt, hvor der sker levering/overdragelse af ejendommen.
 
Virksomheden bærer således risikoen indtil levering. Her tænkes i første omgang på den økonomiske risiko, det er at binde et større og større beløb i byggeriet helt frem til overdragelse i henhold til en indgået salgsaftale om fremtidig levering. Det forhold, at virksomheden måtte have truffet foranstaltninger til at mindske de økonomiske konsekvenser ved denne risiko – bl.a. ved at tegne forsikringer – ændrer ikke ved, at virksomheden bærer den altovervejende økonomiske og kommercielle risiko i et ”typisk” ejendomsudviklingsprojekt helt frem til overdragelsen til aftageren.
 
Det bemærkes, at forskellige former for forudbetalinger og deposita i udgangspunktet heller ikke vil mindske virksomhedens risiko ved et givent projekt. Det kan måske begrænse risikoen for købers manglende betalingsevne, men det begrænser ikke risikoen for manglende færdiggørelse af byggeriet eller risikoen for, at byggeriet bliver dyrere end forventet (budgetteret) mv.
 
Det er Fondsrådets opfattelse, at hvis der i et konkret tilfælde er tale om et reelt salg (udveksling af aktiver), og ikke en aftale om et salg med levering på et senere tidspunkt, vil betingelserne for at indregne omsætningen (det modtagne/aftalt vederlag) på tidspunktet for salgsaftalens indgåelse være til stede.
 
Såfremt køberen efterfølgende indgår en aftale med virksomheden om at færdiggøre byggeriet, skal denne aftale, efter Fondsrådets opfattelse, behandles som levering af en tjenesteydelse og indregning kan ske successivt efter produktionsmetoden i overensstemmelse med IAS 18, afsnit 20-28.
 
At dette er i overensstemmelse med IFRS, gælder dog kun så langt og er betinget af, at virksomheden ikke fortsat kan udøve indflydelse på færdiggørelsen af den solgte ejendom.
 
I de situationer, hvor virksomheden foretager delsalg af boliger/lejligheder (i henhold til salgs-/udbudsmateriale), og hvor det sædvanligvis er en betingelse, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet af det solgte, vil det således være vanskeligt at argumentere for, at betingelserne for indregning af delsalget er til stede. Dette fordi virksomheden i en vis udstrækning må siges at bevare sit ledelsesmæssige engagement, risiko og kontrol i det samlede byggeri (og dermed også den solgte del) helt frem til færdiggørelsen. I sådanne situationer må hele indregningen af delsalget udskydes indtil overdragelsen af de færdige lejligheder.
 
Delkonklusion på IAS 18
Virksomheden foretager i hovedreglen en vareleverance bestående af en ejendom (evt. med bestemte egenskaber).
 
Under hensyntagen til, at virksomheden helt frem til tidspunktet for overdragelsen af det færdige byggeri bevarer både væsentlige risici, kontrol og retten til et vist afkast i ejendomsprojekterne, kan indregning af indtægt (omsætning) først ske på det tidspunkt, hvor der er sket en overdragelse (hvilket i reglen vil være tidspunktet for tilskødningen eller nøgleoverdragelsen).
 
Virksomheden skal som hovedregel altså: 

• behandle ejendomsprojekter som værende vareleverancer samt varebeholdning, såfremt betingelserne i IAS 2 er opfyldt,
• indregne indtægter som omsætning på det tidspunkt, hvor alle betingelser i IAS 18, afsnit 14 er opfyldte, hvilket i de fleste tilfælde vil være det tidspunkt, hvor det færdige byggeri overdrages til aftageren.

I de tilfælde, hvor virksomheden foretager løbende delsalg af boliger i forbindelse med boligprojekter, vil det være afgørende i relation til indregning af omsætning, hvorvidt der til salget er knyttet eksempelvis betingelser om, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet.
 
Hvis virksomheden indgår aftaler om delsalg på baggrund af prospekt- udbuds- eller salgsmateriale, og det derfor er en grundlæggende forudsætning, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet, må indregningen af omsætningen udskydes. I sådant tilfælde vil der nemlig ikke være tale om et salg i relation til IAS 18, men om indgåelse af en aftale om fremtidig levering af en vare (lejlighed, ejendom el. lign.)
 
Hovedkonklusion på IAS 11 og IAS 18
Fondsrådet har ikke fundet det dokumenteret, at der i forbindelse med indgåelse af salgsaftaler har været individuelt forhandlet med køber om projekternes udformning, design, materialevalg og indretning mv. af væsentlig betydning. Køber har således ikke haft afgørende indflydelse på byggeriet, hvilket fører frem til, at virksomheden ikke kan anvende IAS 11, fordi kontrakter mellem virksomheden og aftageren ikke er individuelt forhandlet sådan, som det kræves for at anvende IAS 11. Virksomheden skal der imod anvende IAS 18, afsnit 3, vareleverancer, ved indregning af omsætning.
 
Fondsrådet har vurderet, at ejendomsprojekterne skal behandles som varebeholdning, såfremt betingelserne i IAS 2 er opfyldt indtil, at indtægter kan indregnes som omsætning.
 
Fondsrådet har endvidere vurderet, at indregning af indtægter som omsætning skal ske på det tidspunkt, hvor alle betingelser i IAS 18, afsnit 14 er opfyldte, hvilket i de fleste tilfælde vil være det tidspunkt, hvor det færdige byggeri overdrages til aftageren.
 

 
5. Fondsrådets afgørelse og reaktion

Fondsrådet pålagde

Fondsrådet pålagde endvidere

påtalte